Генезис концепцій девелопменту як передумова успішних трансформацій операційної діяльності будівельних підприємств

Abstract

Девелопмент нерухомості є складним комплексним та багатофункціональним процесом, що існує в країнах з розвиненою ринковою економікою вже майже сторіччя. Однак і досі це явище залишається не до кінця визначеним законодавчо та науково. Особливості девелоперських проектів майже не досліджувалися, існуючі класифікації суперечливі та неповні. Отже, метою цього дослідження є визначення характерних особливостей девелоперських проектів та здійснення їх класифікації. Для цього було виконано порівняння інвестиційно-будівельних та девелоперських проектів, охарактеризовано суттєві відмінності їх реалізації та управління ними. Визначено найважливіші класифікаційні ознаки девелоперських проектів та запропоновано класифікацію за ними. Визначення девелоперських проектів, що було надане в ході дослідження, розкриває їх сутність та дозволяє зрозуміти їх більш широке охоплення, ніж у інвестиційно-будівельних проектів. Розглянуто сприятливі можливості щодо запровадження методу інтегрованого виконання проектів (IPD) шляхом адаптації його новітніх, інноваційних принципів до інших систем організації проектування і будівництва об'єктів, зокрема, системи контракту на управління будівництвом. Доведено, що IPD, на відміну від решти систем організації проектування і будівництва, є не засобом співпраці бізнесових суперників в рамках контрактних відносин, а механізмом інтеграції інтересів зацікавлених сторін навколо місії проекту, а також об'єднання інформації, компетенцій, знань і досвіду учасників проекту з метою максимального покращення його результатів. На основі дослідження розкрито роль цього методу в загальній еволюції відповідних систем і запропоновано доцільний шлях його впровадження в Україні. Розглянуто взаємодію двох підсистем проектно-орієнтованого підприємства — підсистеми управління операційною діяльністю і підсистеми управління проектною діяльністю. Побудовано концептуальну модель операційної підсистеми з точки зору теорії автоматичного управління. Визначено її властивості і відмінність від проектної підсистеми. Виділено впливи на об'єкт управління. Побудовано концептуальну модель проектної підсистеми. Визначено її властивості і відмінність від операційної підсистеми. Виділено впливи на об'єкт управління. Поставлено проблему взаємодії проектної і операційної підсистем. Real estate development is a complex, complex and multifunctional process that has existed in countries with developed market economies for almost a century. However, this phenomenon is still not fully defined by legislation and science. The peculiarities of development projects have hardly been studied, the existing classifications are contradictory and incomplete. Therefore, the purpose of this study is to determine the characteristic features of development projects and carry out their classification. For this purpose, a comparison of investment construction and development projects was performed, the essential differences in their implementation and management were characterized. The most important classification features of development projects were determined and classification according to them was proposed. The definition of development projects, which was provided in the course of the study, reveals their essence and allows us to understand their wider coverage than that of investment and construction projects. Considered favorable opportunities for introducing the method of integrated project implementation (IPD) by adapting its latest, innovative principles to other systems of organizing the design and construction of objects, in particular, the system of the construction management contract. It has been proven that IPD, unlike the rest of the design and construction organization systems, is not a means of cooperation between business rivals within the framework of contractual relations, but a mechanism for integrating the interests of interested parties around the project mission, as well as combining information, competences, knowledge and experience of project participants in order to maximize its results. On the basis of the research, the role of this method in the general evolution of the relevant systems is revealed and an expedient way of its implementation in Ukraine is proposed. The interaction of two subsystems of a project-oriented enterprise is considered — the operational activity management subsystem and the project activity management subsystem. A conceptual model of the operating subsystem was built from the point of view of the theory of automatic control. Its properties and difference from the design subsystem are defined. Impacts on the object of management are highlighted. A conceptual model of the project subsystem has been built. Its properties and difference from the operating subsystem are defined. Impacts on the object of management are highlighted. The problem of interaction of design and operational subsystems is posed.